Aktualizováno v srpnu 2026. Od 1. dubna 2026 platí pro hypotéky na investiční nemovitosti přísnější doporučené limity ČNB: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Na byt na pronájem tak potřebujete alespoň 30 % vlastních zdrojů. Co to znamená pro výnos a jestli se investice na Znojemsku pořád vyplatí.
Co se od dubna 2026 změnilo
| Ukazatel | Vlastní bydlení | Investiční nemovitost |
|---|---|---|
| LTV (kolik banka půjčí) | 80 % (90 % do 36 let) | 70 % |
| DTI (dluh ku ročnímu příjmu) | limit ČNB deaktivován, banky obvykle 8násobek | 7násobek |
Za investiční se považuje úvěr na nemovitost pořizovanou k pronájmu nebo na vaši třetí a další bytovou nemovitost. Formálně jde o doporučení, ne o závazný limit — banky ho ale v drtivé většině dodržují. Zajímavost: u hypoték na vlastní bydlení má ČNB závazné DSTI i DTI naopak deaktivované, závazné je jen LTV. Investiční hypotéky jsou tak dnes regulované přísněji než bydlení pro sebe.
Kolik vlastních zdrojů budete potřebovat
| Cena bytu | Hypotéka při LTV 70 % | Vlastní zdroje |
|---|---|---|
| 2 500 000 Kč | 1 750 000 Kč | 750 000 Kč |
| 3 000 000 Kč | 2 100 000 Kč | 900 000 Kč |
| 3 500 000 Kč | 2 450 000 Kč | 1 050 000 Kč |
K tomu připočtěte odhad, poplatky, daň a rezervu na vybavení. Reálná vstupní částka bývá o 50–100 tisíc vyšší, než vychází z tabulky.
Vyjde vám investice při dnešních sazbách?
Modelový příklad: byt 2+kk za 3 miliony, hypotéka 2,1 mil. na 30 let při sazbě 4,9 %.
- Splátka hypotéky: 11 145 Kč měsíčně
- Nájemné (bez služeb): 12 000–13 000 Kč podle stavu bytu a lokality
- Rezerva na neobsazenost, opravy a správu: cca 2 000 Kč
Cash flow tedy vychází zhruba na nule. To není špatná zpráva — nájemník vám splácí byt a vy stavíte majetek z cizích peněz. Ale počítat s tím, že vám investiční byt bude od začátku vydělávat hotovost, je při sazbách kolem 5 % nerealistické. Klíčové je, aby vám vyšel měsíční rozpočet i v měsíci, kdy je byt prázdný.
Tři chyby, které vidíme nejčastěji
- Počítání s plnou obsazeností. Realistické je počítat 11 měsíců z 12.
- Podceněná rezerva. Kotel, myčka nebo výmalba mezi nájemníky přijdou dřív, než čekáte.
- Nájemník vybraný narychlo. Jeden neplatič dokáže smazat zisk dvou let. Prověřování v registrech je dnes standard.
Vyplatí se investiční byt na Znojemsku?
Vstupní ceny jsou tu výrazně níž než v Brně, poměr nájmu k ceně proto vychází často lépe. Zásadní je ale výběr lokality a typu bytu — ne každá adresa se pronajímá stejně rychle. Rádi vám k investici do nemovitosti na jižní Moravě řekneme, co se v konkrétní ulici reálně pronajímá a za kolik.
Jak se daní příjem z pronájmu
Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % (u velmi vysokých příjmů 23 %). Máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje:
| Způsob | Jak funguje | Komu se vyplatí |
|---|---|---|
| Paušální výdaje | 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně. Nemusíte nic dokládat. | Byt bez hypotéky a bez velkých oprav |
| Skutečné výdaje | Odečtete reálné náklady včetně úroků z hypotéky, oprav, pojištění, správy a odpisů. | Byt na hypotéku nebo po rekonstrukci |
U investičního bytu na hypotéku bývají skutečné výdaje výhodnější, protože úroky tvoří v prvních letech většinu splátky. Pozor: odečítáte úroky, ne celou splátku — jistina daňový výdaj není.
Odpisy — položka, na kterou se zapomíná
Bytový dům patří do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let. Při rovnoměrném odpisování uplatníte v prvním roce 1,4 % vstupní ceny a v dalších letech 3,4 % ročně.
U bytu s pořizovací cenou 3 miliony to znamená zhruba 102 000 Kč ročně, které si odečtete od příjmu z nájmu. Při nájmu 13 000 Kč měsíčně (156 000 Kč ročně) tak odpis sám o sobě pokryje většinu základu daně. Odpisy ale nelze kombinovat s paušálními výdaji.
Jak spočítat skutečný výnos
Realitní inzeráty rády uvádějí hrubý výnos, protože vypadá lépe. Spočítejte si čistý:
- Hrubý výnos = roční nájemné ÷ pořizovací cena. Byt za 3 mil. s nájmem 13 000 Kč: 156 000 ÷ 3 000 000 = 5,2 %
- Čistý výnos = (roční nájemné − náklady) ÷ (cena + vstupní náklady). Po odečtení daně, pojištění, fondu oprav, správy, rezervy na opravy a neobsazenosti reálně vychází 3 až 4 %
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem je zhruba třetina. Kdo počítá jen s hrubým, se dřív nebo později nepříjemně překvapí.
Jaký byt se pronajímá nejlépe
Z praxe na Znojemsku platí několik zákonitostí:
- Menší dispozice se pronajímají rychleji. 1+kk a 2+kk mají nejširší okruh zájemců a nejkratší dobu neobsazenosti.
- Rozhoduje dostupnost, ne prestiž adresy. Dojezd do zaměstnání a občanská vybavenost váží víc než výhled.
- Zařízený byt zvýší nájem, ale i opotřebení a nároky na správu.
- Energetická náročnost začíná hrát roli — nájemníci se dnes běžně ptají na výši záloh, protože je platí oni.
Rizika, se kterými počítejte
- Neplatič. Vystěhování trvá měsíce a soud stojí peníze. Prevence je prověření v registrech a dostatečná jistota (kauce).
- Neobsazenost. Počítejte 11 měsíců z 12. Prázdný byt splátku hypotéky nezaplatí.
- Velká oprava. Kotel, rozvody nebo rekonstrukce koupelny přijdou obvykle na desítky tisíc. Držte rezervu.
- Změna pravidel. Zpřísnění limitů od dubna 2026 ukázalo, že regulace se mění — a příště se může dotknout i zdanění.
- Růst sazby po fixaci. Modelujte si cash flow i o dva procentní body dráž.
Časté otázky
Platí limit LTV 70 % i na první investiční byt?
Doporučení míří na nemovitost pořizovanou k pronájmu nebo na třetí a další obytnou nemovitost. Pokud kupujete druhý byt a budete v něm bydlet, přísnější limity se na vás nevztahují.
Můžu si úroky z hypotéky odečíst z daní?
U investičního bytu ano — jako výdaj proti příjmu z nájmu při skutečných výdajích. Odpočet na vlastní bydlení je jiný institut a nelze uplatnit oboje na tutéž nemovitost.
Vyplatí se byt pronajímat krátkodobě?
Krátkodobý pronájem může vynést víc, ale je to podnikání s vyšší pracností, jiným daňovým režimem a rostoucí regulací. Ve Znojmě dává smysl spíš u nemovitostí navázaných na turistiku.
Kolik času zabere správa jednoho bytu?
Při dobře vybraném nájemníkovi jednotky hodin měsíčně. Problém nastává u výměny nájemníka, vyúčtování a oprav — proto část majitelů správu deleguje.
Investiční byt, nebo jiná forma investice?
Nemovitost není jediná možnost, jak uložit peníze, a při dnešních sazbách ani automaticky nejvýnosnější. Má ale vlastnosti, které jinde nenajdete.
| Investiční byt | Konzervativní finanční produkty | |
|---|---|---|
| Čistý výnos | zhruba 3–4 % + růst ceny nemovitosti | odvíjí se od aktuálních sazeb |
| Páka | Ano — kupujete za cizí peníze | Ne |
| Likvidita | Nízká, prodej trvá měsíce | Vysoká |
| Pracnost | Vyžaduje správu | Prakticky nulová |
| Ochrana proti inflaci | Silná — nájem i cena rostou s cenovou hladinou | Slabší |
Hlavní argument pro nemovitost není výnos, ale finanční páka: s vlastními 900 tisíci ovládáte majetek za 3 miliony, který za vás splácí nájemník. To žádný spořicí produkt neumí.
Na co se zeptat před koupí konkrétního bytu
- Jaká je výše měsíčních záloh a příspěvku do fondu oprav?
- Plánuje SVJ v nejbližších letech velkou investici (zateplení, výtah, rozvody)?
- Jaký je stav rozvodů, oken a topení?
- Je v domě víc pronajímaných bytů, nebo převažují vlastníci?
- Za kolik se v domě reálně pronajímalo naposledy?
Poslední otázka bývá nejcennější a v inzerátu ji nenajdete. Právě tohle je informace, kterou má místní realitní kancelář a portál ne.
Shrnutí
Od dubna 2026 potřebujete na investiční byt alespoň 30 % vlastních zdrojů a regulace je u něj přísnější než u bydlení pro sebe. Při sazbách kolem 5 % nečekejte, že vám byt bude od prvního měsíce vydělávat hotovost — cash flow bývá kolem nuly a smysl dává hlavně dlouhodobě, kdy nájemník splácí váš majetek. Klíčové je nepočítat s plnou obsazeností, držet rezervu na opravy a vybírat nájemníka pečlivě.
Pokud se pronájmu nechcete věnovat sami, kompletní správu včetně garantovaného nájmu i za prázdný byt zajišťuje naše sesterská značka Nájmy bez starostí. Podmínky financování najdete v článku Sazby hypoték 2026.
Přečtěte si také
Potřebujete pomoc s nemovitostí?
Naši zkušení realitní makléři vám pomohou s koupí, prodejem i pronájmem.
Nezávazná konzultace zdarma
