Podmínky hypotéky 2026: co banky skutečně vyžadují

Aktualizováno v srpnu 2026. Banky v roce 2026 posuzují tři čísla: LTV, DSTI a DTI. Závazný je přitom jen jeden z nich. Přinášíme přehled toho, co musíte splnit, kolik si reálně půjčíte při svém příjmu a kde nejčastěji žádost padá.

Tři čísla, podle kterých vás banka posoudí

Rozdíl je v praxi zásadní. LTV je jediný závazný limit ČNB a banka ho překročit nesmí (výjimku má u 5 % nově poskytnutých úvěrů). Závazné limity DSTI a DTI naopak ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení zrušila — DSTI k 1. 7. 2023, kdy činilo 45 % (50 % pro žadatele do 36 let). Dnes si hranici určuje každá banka sama, a proto se posouzení téhož klienta může banku od banky výrazně lišit. Právě tady se rozhoduje o hraničních případech.

Kolik si při svém příjmu půjčíte

Orientační propočet při běžné bankovní hranici DSTI 40 %, splatnosti 30 let a sazbě 4,9 % p.a. Konkrétní banka může být přísnější i benevolentnější:

Do splátky se počítají všechny vaše úvěry — spotřebitelský úvěr, leasing i nevyužitý limit kreditní karty a kontokorentu. Ten limit banky započítávají, i když ho nečerpáte.

Co banka chce doložit

• Příjem — u zaměstnance obvykle potvrzení a výpisy za 3–6 měsíců, ve zkušební době banky žádost zpravidla nepřijmou.
• OSVČ — daňové přiznání za 1–2 roky; některé banky umí počítat příjem z obratu.
• Vlastní zdroje — minimálně 20 % ceny (10 % pro mladší 36 let), a to i na poplatky, odhad a daně.
• Registry — banka prověří BRKI, NRKI a SOLUS. I drobná zapomenutá pohledávka umí žádost zablokovat.
• Odhad nemovitosti — banka půjčuje z odhadní, ne kupní ceny. Když je odhad nižší, chybějící část doplácíte z vlastního.

Nejčastější důvody zamítnutí

1. Záznam v registru, o kterém žadatel nevěděl.
2. Nevyužitá kreditní karta s vysokým limitem, která ukrojí kapacitu DSTI.
3. Zkušební doba nebo změna zaměstnání těsně před žádostí.
4. Odhad nemovitosti nižší než kupní cena.
5. Příliš krátká historie podnikání u OSVČ.

Tři věci, které si zařiďte předem

Zrušte nepoužívané kreditní karty a kontokorenty. Stáhněte si výpis z registru dřív, než ho uvidí banka. A oslovte několik bank současně — rozdíly v posouzení téhož klienta jsou překvapivě velké.

Jak banka počítá váš příjem

Ne každá koruna, která vám chodí na účet, se do žádosti započítá stejně. Tohle je nejčastější zdroj překvapení.

Praktický důsledek: dva lidé se stejným příjmem na účtu mohou dostat úplně jinou nabídku podle toho, odkud ten příjem plyne.

Kdy pomůže spolužadatel

Přidání druhého žadatele sečte příjmy, ale sečte i závazky. Pokud má spolužadatel vlastní úvěry, může žádost naopak zhoršit. Spolužadatelem bývá manžel či manželka, ale i rodič — u něj ale hlídejte věk, protože ten určuje maximální dobu splatnosti.

Věk a doba splatnosti

Hypotéka musí být splacená obvykle do 65 až 70 let věku nejstaršího žadatele. Ve čtyřiceti si tedy třicetiletou splatnost ještě vezmete, v padesáti už zpravidla ne — a kratší splatnost znamená vyšší splátku, což vám ukrojí z kapacity. Právě proto se u starších žadatelů častěji řeší mladší spolužadatel.

Jak žádost probíhá krok za krokem

1. Předschválení (několik dní) — orientační potvrzení, kolik vám banka půjčí. Vyplatí se mít ho dřív, než jdete na prohlídky.
2. Rezervační smlouva na konkrétní nemovitost.
3. Odhad nemovitosti (1–2 týdny) — zadává banka, platíte vy.
4. Schválení a podpis úvěrové dokumentace.
5. Zástavní právo do katastru — vklad trvá zpravidla 21 dní.
6. Čerpání a převod peněz prodávajícímu.

Od podpisu rezervace k penězům na účtu prodávajícího počítejte reálně 6 až 10 týdnů. Kdo slibuje méně, obvykle nepočítá s katastrem.

Co dělat, když vás banka odmítne

Zamítnutí v jedné bance neznamená konec. Každá banka má jiná interní pravidla a jiný scoring, takže stejný klient projde jinde. Postupujte takto:

• Zjistěte konkrétní důvod — banka ho nemusí sdělit, ale hypoteční poradce ho většinou odhadne.
• Stáhněte si výpis z registrů a zkontrolujte, jestli tam není starý nedoplatek.
• Zrušte nevyužité kreditní karty a kontokorenty, ideálně několik měsíců předem.
• Zvažte vyšší vlastní zdroje — snížení LTV pod 80 % otevře dveře i sazbu.
• Počkejte s další žádostí pár týdnů; dotazy do registru se evidují.

Časté otázky

Nejčastější chyby, které stojí peníze

Vyřizování hypotéky až po podpisu rezervace. Rezervační lhůty bývají 30 dnů, hypotéka trvá déle. Kdo nemá předschválení, tlačí pak na banku i na sebe a přijímá horší podmínky.

Spoléhání na jednu banku. Tu, kde máte účet, znáte — ale právě proto nemá důvod nabídnout nejlepší cenu. Konkurenční nabídka je jediný argument, který funguje.

Podcenění vedlejších nákladů. K vlastním zdrojům na kupní cenu připočtěte odhad, poplatek za sjednání, návrh na vklad do katastru, pojištění nemovitosti a rezervu na stěhování a vybavení. U bytu za 3 miliony to bývá dalších 50 až 80 tisíc.

Nákup na hraně možností. Když splátka spolkne maximum toho, co banka schválí, nezbývá rezerva na výpadek příjmu ani na to, že po skončení fixace může být sazba vyšší. Rozumné je počítat splátku i o dva procentní body dráž a ověřit si, že to pořád vyjde.

Co si připravit před první schůzkou

• Dva doklady totožnosti
• Potvrzení o příjmu, u OSVČ daňová přiznání za poslední období
• Výpisy z účtu za 3 až 6 měsíců
• Přehled všech stávajících úvěrů včetně limitů karet a kontokorentů
• Informace o nemovitosti — list vlastnictví, půdorys, kupní cena

Čím kompletnější podklady přinesete, tím rychleji dostanete závaznou nabídku — a tím dřív můžete vyjednávat.

Chystáte se kupovat ve Znojmě a okolí? Pomůžeme vám s odhadem nemovitosti i s výběrem financování — podívejte se i na aktuální sazby hypoték.

Přečtěte si také

• Srovnání hypoték 2026: kde je nejlevnější sazba
• Hypotéka na investiční byt 2026: nová pravidla ČNB
• Sazby hypoték 2026: aktuální přehled bank a jak získat lepší sazbu