Aktualizováno 18. 9. 2026. Nejnižší nabídková sazba na trhu je 4,58 %, nejvyšší 5,74 % — rozdíl na čtyřmilionové hypotéce dělá přes milion korun. Srovnání deseti bank podle délky fixace a návod, jak si sazbu ještě snížit.
Srovnání bank — k 24. 8. 2026
| Banka | Fixace 3 roky | Fixace 5 let |
|---|---|---|
| Fio banka | 4,58 % | 4,68 % |
| Moneta Money Bank | 4,99 % | 5,09 % |
| AirBank | 4,99 % | 5,09 % |
| UniCredit Bank | 5,19 % | 5,59 % |
| Česká spořitelna | 5,09 % | 5,29 % |
| Komerční banka | 5,39 % | 5,74 % |
| Partners Banka | 5,29 % | 5,59 % |
| Raiffeisenbank | 5,04 % | 5,19 % |
| ČSOB / Hypoteční banka | 5,39 % | 5,59 % |
| mBank | 5,29 % | 5,49 % |
Jde o nejnižší nabídkové sazby, tedy to nejlepší, co banka dá ideálnímu klientovi. Skutečně sjednaná sazba bývá vyšší: průměrná realizovaná sazba nových hypoték činila podle ČBA Hypomonitoru v srpnu 2026 5,00 % — v červenci to bylo 4,90 % a před rokem 4,52 %. Nabídkové sazby v tabulce jsou k 24. 8. 2026 podle přehledu Swiss Life Hypoindexu.
Co znamená rozdíl jednoho procenta
Hypotéka 4 miliony korun na 30 let:
| Sazba | Měsíční splátka | Zaplaceno celkem |
|---|---|---|
| 4,58 % | 20 458 Kč | 7,36 mil. Kč |
| 5,00 % | 21 473 Kč | 7,73 mil. Kč |
| 5,74 % | 23 318 Kč | 8,39 mil. Kč |
Mezi nejlepší a nejhorší variantou je 2 860 Kč měsíčně a zhruba 1,03 mil. Kč za dobu splácení. Jedno odpoledne strávené vyjednáváním je tedy nejlépe placená práce, jakou si můžete dát.
Kam se sazby posunou
ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %, hypoteční sazby ale od jara rostou. V srpnu 2026 zdražila Komerční banka (účelové hypotéky na 5,19 %) i ČSOB (fixace na 1 a 3 roky na 5,39 %). Analytici výraznější pokles nečekají dřív než v polovině roku 2027. Éra dvouprocentních hypoték skončila a v dohledné době se nevrátí.
Jak si sazbu snížit
- Snižte LTV pod 80 %. Každých 10 procentních bodů dolů obvykle znamená lepší sazbu.
- Kratší fixace nemusí být levnější. V srpnu 2026 je u části bank pětiletá fixace levnější než tříletá — vždy si nechte spočítat obojí.
- Doplňkové produkty. Pojištění, aktivní účet nebo energetický certifikát srazí sazbu obvykle o 0,1–0,3 p. b. Spočítejte, jestli cena produktu tu slevu nesežere.
- Oslovte tři až čtyři banky najednou. Nabídky mají platnost, dají se proti sobě postavit.
Na co si dát pozor při srovnávání
Porovnávejte RPSN, ne jen úrok. Do celkové ceny patří odhad, poplatek za sjednání i povinné pojištění. Banka s nejnižším úrokem nemusí být nejlevnější.
Úrok versus RPSN — proč nejnižší sazba nemusí vyhrát
Úroková sazba je jen část ceny. RPSN do sebe zahrne i poplatky, které banka účtuje: sjednání úvěru, odhad nemovitosti, vedení účtu a povinné pojištění. Banka s úrokem 4,29 % a poplatky navíc může vyjít dráž než banka se 4,49 % a nulovými poplatky.
Ptejte se vždy na dvě čísla: RPSN a celkovou částku, kterou zaplatíte. Ta druhá otázka většinou udělá v jednání pořádek.
Účelová nebo neúčelová hypotéka
Účelová hypotéka je vázaná na konkrétní nemovitost a její pořízení nebo rekonstrukci. Neúčelová (americká) vám dá peníze na cokoli, ale je výrazně dražší — v srpnu 2026 například Komerční banka nabízela účelovou od 5,19 %, zatímco neúčelovou od 5,59 %. Rozdíl 0,4 procentního bodu dělá na dvou milionech přes 170 tisíc korun za dobu splácení.
Jakou fixaci zvolit
| Fixace | Komu se hodí | Riziko |
|---|---|---|
| 1–2 roky | Kdo věří v brzký pokles sazeb | Za rok můžete refixovat výrazně dráž |
| 3 roky | Kompromis, dnes často nejlevnější | Střední |
| 5 let | Kdo chce klid a předvídatelný rozpočet | Při poklesu sazeb zůstanete na vyšší |
| 10 let | Konzervativní přístup | Nejvyšší sazba, malá flexibilita |
Zajímavost roku 2026: u části bank je pětiletá fixace levnější než tříletá. Automaticky tedy nepředpokládejte, že kratší fixace znamená nižší sazbu — nechte si spočítat obě.
Co se stane po skončení fixace
Banka vám zhruba tři měsíce předem pošle nabídku nové sazby. Zásadní je vědět, že tuhle nabídku nemusíte přijmout. V období konce fixace můžete úvěr splatit nebo refinancovat bez sankce. Kdo nabídku podepíše bez porovnání s konkurencí, obvykle platí zbytečně víc — banky totiž první nabídku běžně dávají vyšší, než jsou schopné dát.
Praktický postup: dva až tři měsíce před koncem fixace si vyžádejte nabídky od dvou jiných bank a s nimi jděte za svou. Refinancování je pro banku ztráta klienta, takže prostor k jednání existuje.
Kdy se vyplatí refinancovat
Modelový příklad: zbývá splatit 3 miliony na 22 let. Stará sazba 6,0 % znamená splátku 19 250 Kč, nová 4,9 % pak 17 750 Kč. Úspora 1 500 Kč měsíčně, tedy zhruba 396 tisíc za zbytek splatnosti. I po odečtení nákladů na nový odhad a poplatky jde o výrazný rozdíl.
Refinancování zvažte, pokud je vaše současná sazba o více než 0,5 procentního bodu nad aktuální nabídkou a do konce fixace zbývá méně než rok. Uvnitř fixace počítejte se sankcí za předčasné splacení.
Co reálně ovlivní vaši sazbu
- LTV — nejsilnější páka. Pod 80 % dostanete lepší sazbu než na 90 %.
- Bonita a stabilita příjmu — zaměstnanec na dobu neurčitou má lepší pozici než OSVČ prvním rokem.
- Doplňkové produkty — pojištění, aktivní účet, energetický certifikát. Sleva bývá 0,1 až 0,3 p. b., ověřte si, jestli cena produktu tu slevu nesežere.
- Výše úvěru — u velmi malých úvěrů banky sazbu neoptimalizují.
- Konkurenční nabídka v ruce — nejúčinnější a zdarma.
Časté otázky
Můžu hypotéku splatit dřív?
V období konce fixace ano, bez sankce. Mimo něj zákon umožňuje mimořádnou splátku do 25 % jistiny ročně v období měsíce před výročím smlouvy; nad tento rámec si banka může účtovat účelně vynaložené náklady.
Vyplatí se čekat na nižší sazby?
Analytici výraznější pokles nečekají dřív než v polovině roku 2027. Pokud kupujete bydlení pro sebe, čekání znamená platit nájem a riskovat růst cen nemovitostí. Kratší fixace je rozumnější kompromis než odklad nákupu.
Ovlivní sazbu energetický štítek?
Ano, řada bank dává za lepší energetickou třídu slevu. Její výše se ale mění — v srpnu 2026 některé banky tuto slevu naopak snižovaly.
Jak postupovat při vyjednávání
- Zjistěte si svou výchozí pozici. Spočítejte LTV (kolik z ceny potřebujete půjčit) a DSTI (kolik z čistého příjmu spolknou splátky). Podle nich odhadnete, jestli patříte mezi klienty, kterým banky dávají nejlepší sazby.
- Oslovte tři až čtyři banky najednou. Ne postupně — nabídky mají omezenou platnost a potřebujete je mít v ruce ve stejný čas.
- Nabídky si vyžádejte písemně včetně RPSN a celkové zaplacené částky.
- Vraťte se k té nejsympatičtější s konkrétním číslem konkurence. Ne s „jinde mají líp“, ale s „mám nabídku na 4,29 % s RPSN 4,41 %“.
- Ptejte se i na poplatky. Odpuštění poplatku za sjednání nebo za odhad bývá jednodušší než sleva na sazbě a v součtu je to podobná úspora.
Na co se dívat kromě sazby
- Možnost mimořádných splátek a jejich podmínky.
- Poplatek za odhad a jestli si můžete přinést vlastní.
- Podmínky pojištění — musí být sjednané u banky, nebo si můžete přinést vlastní smlouvu?
- Doba čerpání — u rekonstrukce nebo výstavby zásadní.
- Sankce při předčasném splacení mimo konec fixace.
Tyto položky se v marketingových srovnávačích neobjevují, ale v průběhu let se projeví víc než dvě desetiny procenta na sazbě.
Shrnutí
Rozdíl mezi nejlepší a nejhorší nabídkou na trhu je dnes přes 1,9 procentního bodu, což na čtyřmilionové hypotéce dělá více než milion korun. Sazby rostou a rychlý obrat se nečeká, takže spoléhat na to, že „za rok to bude lepší“, je riskantní strategie. Co funguje spolehlivě: snížit LTV, mít v ruce konkurenční nabídku a porovnávat RPSN místo úroku.
Kupujete ve Znojmě nebo okolí? Projděte si aktuální sazby a podmínky hypoték nebo nám napište — pomůžeme s odhadem nemovitosti i s financováním.
Přečtěte si také
- Podmínky hypotéky 2026: co banky skutečně vyžadují
- Hypotéka na investiční byt 2026: nová pravidla ČNB
- Sazby hypoték 2026: aktuální přehled bank a jak získat lepší sazbu
Potřebujete pomoc s nemovitostí?
Naši zkušení realitní makléři vám pomohou s koupí, prodejem i pronájmem.
Nezávazná konzultace zdarma
