Daňové aspekty prodeje a koupě nemovitostí v ČR

Při prodeji nemovitosti v ČR 2026 platí: osvobození od daně z příjmů při vlastnictví 5+ let nebo 2+ roky trvalého bydliště, jinak 15 % z rozdílu kupní-prodejní ceny. Daň z nabytí nemovitosti zrušena 2020 (kupující neplatí). Daň z nemovitých věcí ročně 50–300 Kč. Daň z příjmu z pronájmu 15 % (nebo paušál 30 %). Při dědění daň zrušena, ale platí 5letý test od původní pořizovací ceny zůstavitele.

Daň z prodeje nemovitosti — kdy platit

Osvobození

• 5+ let vlastnictví — od koupě uplynulo 5 let. Test časový.
• 2+ roky trvalé bydliště — i když vlastnictví méně než 5 let, ale vy v něm bydlíte 2+ roky před prodejem (test bydliště).
• Reinvestice do bydlení — kombinace s testy (zrušeno 2021)

Když není osvobozeno

15 % z rozdílu kupní (původní pořízení) a prodejní ceny. Lze odečíst:

• Daňová amortizace (pro investiční nemovitosti)
• Náklady na získání (právník, notář, kolky)
• Náklady na zhodnocení (rekonstrukce, přístavba)

Příklad výpočtu

Koupili byste byt 2 mil. v 2024, prodáváte 2,8 mil. v 2026 (2 roky držba, nebydlíte v něm):

• Hrubý zisk: 800 tis.
• Náklady na získání (10 tis. právník) odečteno
• Náklady na zhodnocení (50 tis. rekonstrukce) odečteno
• Zdaňovaný základ: 740 tis.
• Daň 15 %: 111 tis. Kč

Pokud byste počkali do roku 2029 (5+ let od koupě), prodej osvobozen → ušetříte 111 tis.

Daň z nabytí nemovitosti — ZRUŠENO 2020

Před rokem 2020 platil kupující 4 % z kupní ceny. Tato daň byla zrušena. Mýtus, že kupující stále platí 4 %, přetrvává mezi neinformovanými. Kupující v 2026 neplatí žádnou daň z nabytí.

Kupující stále platí: správní poplatky (kolky 2 000 Kč na vklad do katastru), notář (1 500–3 000 Kč úschova), právník (10–25 tis. Kč revize smluv).

Daň z nemovitých věcí — roční

Každý vlastník nemovitosti platí ročně daň z nemovitých věcí. Sazba dle obce a typu:

Daň splatná do 31. května každého roku. Lze platit ve 2 splátkách (nad 5 000 Kč). Online přes ADIS portál finanční správy.

Daň z příjmu z pronájmu

Variant 1: Skutečné výdaje

Daň 15 % z čistého výnosu (příjem z nájmu – skutečné výdaje). Můžete odečíst:

• Odpisy nemovitosti (1/30 nebo 1/40 ročně z pořizovací ceny)
• Opravy a údržba
• Daň z nemovitých věcí
• Pojištění
• Realitní servis (provize za pronájem)
• Úroky z hypotéky

Variant 2: Paušální výdaje 30 %

Pro pronájem jednodušší metoda. Bez prokazování konkrétních výdajů odečtete 30 % paušálně. Vhodné pro:

• Byty bez velkých nákladů
• Dlouhodobé pronájmy bez oprav
• Začínající investory (jednoduché vedení)

Příklad

Roční nájem 144 000 Kč:

Pokud máte vyšší skutečné výdaje než paušál (60 tis. > 43 tis.), vyplatí se účtovat skutečné. Jinak paušál (jednodušší).

DPH u Airbnb a krátkodobého pronájmu

Pokud roční výnos z Airbnb překročí 1 milion Kč, máte povinnost se registrovat jako plátce DPH (15 % na ubytovací služby). Limit počítá rolling 12 měsíců, ne kalendářní rok.

Strategie: Pokud máte 1–2 byty na Airbnb s výnosem do 1 mil., zůstaňte neplátcem. Při 3+ bytech jste pravděpodobně plátce DPH.

Daň při dědění nemovitosti

Daň z dědictví zrušena 2014. Dědíte bez daně. ALE:

• 5letý test pokračuje od původní pořizovací ceny zůstavitele (ne od dědictví)
• Pokud zůstavitel vlastnil 5+ let, prodej dědicem je osvobozen
• Pokud zůstavitel vlastnil méně, dědic platí 15 % z rozdílu pořizovací-prodejní ceny zůstavitele

Příklad

Zůstavitel koupil byt v 2022 za 2,5 mil. Zemřel 2025. Vy (dědic) prodáváte 2026 za 3 mil. Zůstavitel vlastnil jen 3 roky → není 5letý test splněn.

• Hrubý zisk: 500 tis.
• Daň 15 %: 75 tis. Kč

Strategie: Pokud možno počkejte do uplynutí 5 let od původního pořízení zůstavitelem. V tomto případě prodejte v 2027 → osvobozeno.

Daň při darování nemovitosti

Daň z darování zrušena 2014. Bezdaňové převody mezi:

• Manželé navzájem
• Rodiče → děti
• Děti → rodiče
• Sourozenci
• Prarodiče → vnouchata

Mezi nepříbuznými dárce/obdarovaný měli daň, ale od 2014 zrušena pro všechny.

Pozor: Při následném prodeji obdarovaným platí 5letý test od pořízení původního majitele (dárce). Stejné pravidlo jako u dědění.

Daňové optimalizace

1. Časování prodeje (5letý test)

Pokud blížíte 5letému testu, vyplatí se počkat. Úspora 15 % z rozdílu cen = stovky tisíc.

2. Odpočet rekonstrukcí

Náklady na zhodnocení nemovitosti odečtěte z prodejní ceny. Mějte faktury (5+ let).

3. Volba mezi paušál vs. skutečné výdaje

Spočítejte oba způsoby a vyberte výhodnější.

4. Kombinace pronájem + bydliště

Pokud bydlíte v jedné části + pronajímáte druhou, můžete využívat daňové výhody pro bydliště.

5. Reinvestice do nové nemovitosti

Pravidlo již zrušeno 2021, ale stále lze využít odpisy a další nástroje.

Časté chyby v daňové oblasti

1. Předčasný prodej — 4 roky držby + 1 rok do 5letého testu = ztráta 15 % daň
2. Nedokumentování zhodnocení — bez faktur za rekonstrukci nemůžete odečíst
3. Nesprávná volba pronájmu — paušál když máte vysoké výdaje
4. Ignorování DPH limitu u Airbnb
5. Daňové přiznání nepodáno — pokuta 5–50 % daně
6. Neuvedení dohod o úschově — daňová správa může donutit k vrácení

Oficiální zdroje

Daňové scénáře prodeje — konkrétní příklady

Scénář A: Byt koupený 2018, prodaný 2026

Doba držení: 8 let. Pravidlo: pro nemovitosti pořízené před 2021 platí 5letý časový test pro osvobození. Prodej osvobozen od daně z příjmu. Není potřeba uvádět v daňovém přiznání.

Scénář B: Byt koupený 2022, prodaný 2026

Doba držení: 4 roky. Pravidlo: pro nemovitosti pořízené od 2021 platí 10letý časový test (s výjimkami). Prodej je daněn 15 %. Pokud prodejce v nemovitosti bydlel 2+ roky před prodejem, lze využít výjimku pro vlastní bydlení.

Scénář C: Byt koupený 2023, prodaný 2026, použití na vlastní bydlení

Doba držení: 3 roky. Bydleli jste v něm 2,5 roku. Použijete prostředky z prodeje na koupi nového vlastního bydlení do 2 let. Prodej osvobozen od daně. Nutno doložit: trvalé bydliště, doklady o bydlení, doklady o použití peněz.

Daňové optimalizace pro pronajímatele

§ 9 ZDP — pronájem nemovitosti

Daň 15 % z čistého příjmu. Uznatelné náklady:

• Úroky z hypotéky — celá výše, bez limitu pro pronajímané nemovitosti
• Opravy a údržba — neomezené (mimo investice)
• Pojištění — nemovitosti i pronajímatele
• Odpisy — 1,5 % ročně po dobu 67 let, na pořizovací cenu nemovitosti
• Daň z nemovitých věcí — celá platba
• Provize realitce — pokud zprostředkovala pronájem
• Vedení účtu — pro nájemné
• Cestovné na prohlídky a opravy — paušálem 5 Kč/km nebo skutečné

Paušální výdaje 30 %

Alternativa: paušál 30 % příjmu. Bez nutnosti dokládat skutečné náklady. Vhodné pokud máte málo skutečných nákladů (např. byt bez hypotéky, malé opravy). Pokud máte hypotéku — vždy lepší skutečné náklady.

DPH a nemovitosti

Většina prodejů nemovitostí osvobozena od DPH. Výjimky kdy DPH platí:

• Novostavby do 5 let od kolaudace — 21 % nebo 12 % DPH (sociální bydlení)
• Stavební pozemky určené k zástavbě — 21 % DPH
• Komerční nemovitosti (kanceláře, sklady) — 21 % DPH (může být dobrovolně osvobozeno)

Daň z nemovitých věcí — roční

Splatnost: do 31. května každý rok (jednorázově) nebo do 31. května + do 30. listopadu (pololetně, pokud daň 5 000+ Kč).

Mýty o daních z nemovitostí

Mýtus 1: „Daň z nabytí nemovitosti se platí“

NE. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 26. září 2020. Při koupi neplatíte žádnou transakční daň.

Mýtus 2: „Pokud darujete nemovitost dítěti, neplatí se daň“

JEN ČÁSTEČNĚ. Mezi rodiči a dětmi je darování osvobozeno. Mezi sourozenci, prarodiči, vnoučaty: také osvobozeno. Mezi cizími: 15 % darovací daň (2026).

Mýtus 3: „Zděděnou nemovitost mohu prodat hned bez daně“

ANO, ale: zděděná nemovitost je osvobozena od daně z příjmu z prodeje pokud zůstavitel splňoval časový test (5/10 let držení). Nutno se zeptat na historii nemovitosti.