Investice do nemovitostí na Znojemsku: Nejlepší lokality

Rychlá odpověď

Znojemsko nabízí zajímavé investiční příležitosti díky nižším cenám, blízkosti Rakouska a rostoucímu turismu. Výnos z pronájmu rekreačních objektů může dosáhnout 6–8 % ročně.

Investice na Znojemsku přináší výnos z pronájmu 4,5–5,5 % p.a. + apreciace 3–4 % ročně = celkový výnos 8–9 % p.a. Při pákování hypotékou (20 % vlastních) až 15–20 % na vlastním kapitálu. Nejlepší lokality: Centrum (Airbnb 7–9 % yield), Hradiště + Přímětice (long-term pronájem 5 % yield), vinařské obce (Mikulov, Pavlov 7 % v sezóně). ČNB pravidla 2026 vyžadují min 20 % vlastních pro investiční nemovitosti.

Yield ve Znojmě — co očekávat

Lokalita / Strategie	Hrubý yield	Čistý yield (po nákladech)
Centrum (Airbnb sezónní)	7–9 %	5–6,5 %
Centrum (long-term)	5–6 %	3,5–4,5 %
Hradiště, Přímětice	5–5,5 %	3,8–4,2 %
Sídliště	5,5–6 %	4–4,5 %
Vinařské obce (Mikulov, Pavlov)	7–9 % (sezónní)	4–5,5 %

Yield = roční čistý nájem / cena nemovitosti. Náklady k odečtu: SVJ, daň z nemovitosti, opravy, vakance, pojištění, daň z příjmu (15 % z čistého výnosu nad 0,5 mil.).

Kolik vlastních zdrojů potřebujete

ČNB pravidla pro investiční nemovitosti 2026: minimum 20 % vlastních zdrojů (LTV 80 %). Pro byt 2,5 mil. = 500 tis. + cca 30 tis. na náklady (právník, notář, odhad).

Cena bytu	20 % vlastních	Hypotéka	Měsíční splátka (4,8 % / 30 let)
2 mil. Kč	400 tis.	1,6 mil.	~8 400 Kč
2,5 mil. Kč	500 tis.	2 mil.	~10 500 Kč
3 mil. Kč	600 tis.	2,4 mil.	~12 600 Kč
3,5 mil. Kč	700 tis.	2,8 mil.	~14 700 Kč

Konkrétní investice — buy-to-let Přímětice

Příklad: Byt 2+kk 50 m² Přímětice za 2,1 mil. Vlastní 420 tis. (20 %), hypotéka 1,68 mil. na 30 let při 4,8 %.

Měsíční splátka: 8 800 Kč
Měsíční nájem: 12 000 Kč
Náklady (SVJ 2 200, daň 50, opravy 500, vakance 5 % = 600): 3 350 Kč
Cash flow: +0 Kč (break-even)
Equity růst: splátka jistiny ~2 100 Kč/měs
Apreciace: 4 % ročně z ceny 2,1 mil. = 7 000 Kč/měs

Celkový výnos na vlastním kapitálu (420 tis.): 9 100 Kč/měs × 12 = 109 200 Kč/rok = 26 % p.a. (díky pákování hypotékou).

Lokality Znojemska — kde investovat

1. Centrum Znojma — pro Airbnb / krátkodobý pronájem

Nejvyšší yield (7–9 %), ale sezónní (květen-září vrchol). Vyžaduje aktivní management nebo služby správy (15–20 % z výnosu). Vhodné pro investory s časem nebo blízko bydliště.

Cenové rozmezí: 2,6–3,2 mil. za 2+kk. Ideálně blízko historického centra (Horní/Dolní náměstí), Pražská třída.

2. Hradiště, Přímětice — long-term pronájem

Stabilní cash flow, kupující rodiny, mladé páry. Yield 5–5,5 %, méně práce než Airbnb.

Cenové rozmezí: 1,9–2,5 mil. za 2+kk. Lokality vhodné pro long-term pronájem.

3. Mikulov, Pavlov, Lednice — vinařské obce

Airbnb v sezóně (Pálava, vinné stezky) yield 7–9 %. Mimo sezónu vakance. Optimum: kombinace léto Airbnb + zima long-term pronájem.

Cenové rozmezí: 2,8–4 mil. (vyšší než Znojmo). Pro zkušenější investory.

4. Sídliště Znojmo — value play

Nejlevnější vstup (1,9–2,4 mil. za 2+kk), yield 5,5–6 %. Kupujících na pronájem méně, ale stabilní. Vhodné pro investory s dlouhým horizontem (10+ let).

Strategie investice — pronájem vs. flip

Long-term pronájem (buy and hold)

Cash flow stabilní, předvídatelný
Apreciace 3–5 % ročně
Pákování hypotékou zvyšuje výnos na vlastním kapitálu
Daňové úlevy (odpisy, opravy)
Pasivní (po nastavení)

Flip (rekonstrukce + prodej)

Vyšší výnos 15–25 % na investici
Krátký horizont (6–18 měsíců)
Větší riziko (cena, doba prodeje)
Aktivní práce (rekonstrukce, prodej)
Daň 15 % z rozdílu (krátká doba držby)

Krátkodobý pronájem (Airbnb)

Nejvyšší yield (7–9 % v centru)
Sezónní výkyvy
Aktivní management nebo poplatky správy
Riziko regulace (Praha už zavedla omezení, Znojmo zatím ne)

Daňové aspekty investice

Daň z příjmu z pronájmu — 15 % z čistého výnosu (po odečtení nákladů a odpisů)
Odpisy nemovitosti — lineární 1/30 nebo 1/40 ročně z pořizovací ceny (snižuje daňový základ)
Daň z prodeje investice — 15 % z rozdílu kupní-prodejní (pokud držba pod 5 let)
Daň z nemovitých věcí — 50–300 Kč/rok v závislosti na lokalitě a typu

Tip: Finanční správa umožňuje paušální výdaje 30 % pro pronájem (bez prokazování). Pro nájem 144 tis. ročně paušál 43 tis. → daň jen z 101 tis. = 15 150 Kč.

Časté chyby investorů

Cenu počítají bez nákladů — yield 6 % vypadá dobře, ale po SVJ, dani, opravách je 4 %
Vakance ignorována — počítejte s 5–10 % volných měsíců (1–2 měsíce ročně)
Špatná lokalita — vinařská obec mimo sezónu = 6 měsíců prázdné
Bez profi managementu u Airbnb — průměrný yield bez práce 30–40 % nižší
Maximální hypotéka bez rezervy na vakance, opravy, ztráty nájemníka
Bez tržní analýzy — kupují podle „cítění“, ne podle realizovaných prodejů

Časový horizont investice

Horizont	Strategie	Očekávaný výnos
2–3 roky	Flip / Airbnb v centru	15–25 % p.a.
5–10 let	Long-term pronájem	8–12 % p.a. na vl. kapitálu
10+ let	Buy and hold + apreciace	10–15 % p.a. na vl. kapitálu

Pravidlo: Čím delší horizont, tím nižší riziko ale i nižší ROI v procentech. Naopak vyšší celková absolutní suma díky složeným úrokům a pákování.

Oficiální zdroje pro investování

Zdroje a statistiky (duben 2026)

DELUX REALITY pomůže s výběrem investiční nemovitosti, financováním a správou. Domluvte si konzultaci.

Detailní průzkum Znojemska — top lokality 2026

Znojmo-centrum

Cena 2+kk: 2,5–3,2 mil. Kč (38 000–48 000 Kč/m²). Pronájem: 11 000–13 500 Kč. Yield hrubý: 4,5–5,5 %. Cílová skupina: turisté (krátkodobý pronájem), lokální profesionálové (dlouhodobý). Apreciace 2026: +3–5 % p.a.

Znojmo-Hradiště

Cena 2+kk: 1,7–2,1 mil. Kč (28 000–34 000 Kč/m²). Pronájem: 9 000–11 000 Kč. Yield hrubý: 5,5–6,3 %. Nejlepší yield ve Znojmě. Cílová skupina: pracující ze středního managementu, mladí lidé.

Mikulov

Cena 2+kk: 2,8–3,5 mil. Kč. Airbnb sezónní: 2 200–3 500 Kč/noc. Yield hrubý: 5–9 %. Vinařský turismus + UNESCO Lednicko-Valtický areál. Sezóna duben–říjen, mimo sezónu nízká obsazenost.

Pavlov, Lednice, Valtice

Cena 2+kk: 2,3–3,0 mil. Kč. Vinařský region, blízko Mikulova. Apreciace 2026: +5–7 %. Premium v sezóně, slabší mimo. Yield hrubý: 4,5–7 %.

Hodonín, Břeclav

Cena 2+kk: 1,7–2,4 mil. Kč. Yield hrubý: 5,5–6 %. Demografický pokles -0,5–1 % p.a., apreciace +2–3 % p.a. Pouze pro velmi dlouhý horizont.

Investiční strategie podle profilu investora

Konzervativní (yield > apreciace)

Volba: Znojmo-Hradiště, dlouhodobý pronájem. Yield 5,5–6,3 %, stabilní cashflow. Nízké riziko prodloužené neobsazenosti (poptávka po levnějším bydlení vždy je).

Vyvážený (kombinace)

Volba: Znojmo-centrum nebo Mikulov-okolí. Yield 4,5–5,5 % + apreciace 3–7 %. Celkový očekávaný výnos 8–12 % p.a.

Růstový (apreciace > yield)

Volba: Mikulov-centrum, Pavlov, blíže Brnu (Pohořelice). Yield 4–5 %, ale apreciace 5–8 %. Celkový očekávaný výnos 10–13 % p.a. s vyšší volatilitou.

Spekulativní (Airbnb)

Volba: Mikulov-centrum. Yield hrubý 7–9 % v sezóně. Riziko: Airbnb regulace (Praha už zavedla limit, Brno a Mikulov jednají). Plánovat alternativu na dlouhodobý pronájem.

Daňová optimalizace investice

Pronájem podle § 9 ZDP — 15 % daň z čistého příjmu. Odpočty: úroky z hypotéky (až 150 000 Kč/rok), opravy, pojištění, odpisy nemovitosti (1,5 %/rok = 1/67 ročně). Příklad: byt 2,5 mil. Kč, roční odpis 37 500 Kč. Příjem z pronájmu 132 000 Kč. Náklady (úroky 80 000 + odpisy 37 500 + pojištění 3 500 + opravy 5 000) = 126 000. Daňový základ 6 000 Kč. Daň 900 Kč. Vysoká efektivita.

Riziková matice — Znojemsko 2026

Riziko	Pravděpodobnost	Dopad	Mitigace
Pokles cen 5–10 %	Nízká	Střední	Dlouhý horizont 7+ let
Nárůst úroků nad 6 %	Střední	Vysoký	Fixace 5–10 let
Airbnb regulace	Vysoká do 5 let	Vysoký pro Mikulov	Plán B: dlouhodobý nájem
Špatný nájemník	Střední	Střední	Pojištění + kauce 2× nájem
Nečekané opravy	Vysoká	Nízký–střední	Rezerva 5–10 % ceny

Potřebujete poradit s nemovitostí?

Tým DELUX REALITY ve Znojmě a okolí vám pomůže s prodejem, koupí i pronájmem. Bezplatná konzultace, místní znalost trhu, profesionální fotografie a marketing.

Tel: 777 933 111 • info@deluxreality.cz

Kontaktujte nás

Potřebujete pomoc s nemovitostí?

Naši zkušení realitní makléři vám pomohou s koupí, prodejem i pronájmem.

Nezávazná konzultace zdarma

Často kladené otázky

Jaké jsou ceny nemovitostí na Znojemsku?

Byty ve Znojmě se pohybují od 35 000 do 55 000 Kč/m². Ceny jsou výrazně nižší než v Brně nebo Praze.

Je Znojemsko vhodné pro investiční nákup rekreačního objektu?

Ano, blízkost vinařských oblastí, CHKO Podyjí a hranice s Rakouskem zajišťuje stabilní zájem turistů.

Radek Stehlík

Realitní makléř DELUX REALITY

Jednatel a realitní makléř společnosti DELUX REALITY s 19letou praxí na realitním trhu jižní Moravy. Specializuji se na prodej a pronájem rezidenčních i komerčních nemovitostí. Za svou kariéru jsem uzavřel více než 750 obchodů a v současnosti spravuji přes 140 bytových jednotek.